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房價是否見頂?看看這四條再判斷!

  • 時間:2015-07-07 10:42 編輯:上饒房產網 來源:上饒房產網 閱讀:1298
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摘要:在市場的急流中,大多數購房者往往很難做到理性判斷購房時機及時入市,追漲殺跌對他們來說,更加常態。當房價下跌,合適的購房時機到來時,他們在猶豫、盼望何時探底;當房價迅速上漲,他們才紛紛急于入市,借錢也要買房,勇當高位接盤俠

在市場的急流中,大多數購房者往往很難做到理性判斷購房時機及時入市,追漲殺跌對他們來說,更加常態。當房價下跌,合適的購房時機到來時,他們在猶豫、盼望何時探底;當房價迅速上漲,他們才紛紛急于入市,借錢也要買房,勇當高位接盤俠。今天,小編教你幾招基本的市場判斷方法,希望能幫助作為忠實粉的你資產配置更加有效。

1.看量價關系

“量價關系”是判斷房地產市場走向最基本也是最根本變量。萬物皆有周期,房地產也一樣。正常的房地產周期運行規律必然經過四個階段:從開啟新一輪上升周期的“量價齊升”,到價格太高市場不買單的“量跌價升”,再到價格企穩成交量下滑的“高位震蕩”,然后是市場觀望的“量價齊跌”。

從最新的這輪房價上漲看,自去年930政策后,去年底市場已經在成交量上逐步回暖,業主小幅度試探性反價,價格穩步爬升。現在回頭看,大多數購房者也會明白這也是深圳未來這兩年最后的最佳購房時機。在330政策刺激后,深圳市場開始一波迅速的量價齊升,剛需簡直以和時間在賽跑的速度爭先入市。

在經過3-5月份三個月市場瘋狂后,目前市場已經到了因價格太高,成交量環比出現下滑的階段,但價格仍維持慣性上漲。預計,在下半年,即使未出現其他政策刺激的情況下,房價仍會高位運行。而市場的調整,預計最早也要等到明年,甚至要到明年下半年才有可能來到。更何況,政府手里還有降準、放開限外、放開限購等等救市彈藥未發,所以,房價頂點何時到來,誰知道呢?

2.看貨幣信貸政策

貨幣政策的松緊是控制房價上漲的“水龍頭”。多年前,央行行長的周小川的“房地產是蓄水池”的理論仍言猶在耳。推動這波股市、樓市雙牛的最根本動因,無疑是貨幣政策寬松。簡而言之,就是市場中的錢太多了,使得短期內購買力能承受的價格大幅提升。

當流動性充裕時,無論是對開發商的開發貸還是針對購房者個人的房貸,都會表現出適當寬松。例如,2009年樓市走旺的原因是空前松動的信貸。而在2013年下半年以來,隨著信貸的收緊,樓市漲幅已明顯放緩。因此宏觀地看,貨幣政策是影響樓市漲幅的最主要因素。

2015年6月,部分銀行減少房貸利率折扣或者提高房貸門檻,出現一定的收緊傾向。但究其原因是由于前期業務量太多額度不夠用所致,并非貨幣政策根本性轉向。且在連續兩次降息后,即便房貸折扣上調,購房者的實際房貸成本仍在下降。

也有多家研究機構認為,目前經濟企穩跡象逐漸清晰,降息對降低實際存貸款利率的效果正在減弱,以及出于證券市場風險的考慮,預計下半年降息的可能性已經較小。但決策部門貨幣政策寬松的立場未變,預計下半年仍有望迎來一次降準,以穩定經濟復蘇勢頭,向市場提供充足流動性。

3.看調控政策導向

中國房地產市場作為一個“政策市”,政策導向很大程度上影響市場走向。比如,深圳市場近三個月的瘋狂就是330新政后政策消化的結果。如政府開始出現收緊調控的風聲或實際行動,那房價向下拐點就不遠了。同樣,當在政府出手‘救市’,或喊話‘穩定市場信心’之時,往往就是樓市要觸底上行。

4.看業主賣房心態

消費市場中,買賣雙方心理博弈對經濟行為的影響早有理論證明。在以存量房交易為主的深圳市場,二手業主的心態往往可以成為判斷市場走向的重要依據。如當下的深圳樓市,二手業主無一例外看漲未來房價,導致捂盤不賣,造成供應短缺,或者漫天要價,而更不具備彈性的需求方只能被動接受。

反之,當市場上出現很多二手急售房源,那么很有可能是樓市轉弱的表征。在2008年,當時市場上有大量投資客抵擋不住樓市價格向下的行情,害怕資不抵供,急于出售,導致大量筍盤出現。當然,如今投資客的比例已大不如前,出現集中拋售的可能性也大幅縮小。但當二手業主中,反價不是主流,能提供議價空間成為主流時,當一般議價空間達到10%-20%,則也可能說明市場在轉弱了。

對應新房市場,當開發商出現折扣增多、低首付等促銷手段,也可能說明開發商資金鏈出現緊張,房價向下概率增大。


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